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雷火官网入口:左刀右剑 中建系地产龙蛇之盟

发布时间:2022-02-14 13:55:11 来源:雷火官网入口 作者:雷火竞猜

  正当房地产信贷紧缩、各大房企资金链趋紧之时,被监管层严防的“地产+金融”却向中国建筑打开一扇门。

  然而,种种迹象表明,监管层开始控制“涉地”的一切资本运作,这为中建系所描绘的地产“宏伟蓝图”增加了不确定性。

  6月4日,中国建筑发布公告称,公司以总价32.2亿元成功受让深圳中海投资管理有限公司100%股权。因为中海投拥有国元信托和国元投资各40.375%股权,此举被认为中国建筑成功地将触角伸至金融领域。中国建筑董秘孟庆禹向时代周报记者证实,此次收购的目标就是走“产融结合”之路。

  种种迹象表明,监管层开始控制“涉地”的一切资本运作,其中包括涉及地产的信托计划。这为中建系所描绘的地产“宏伟蓝图”增加了不确定性,因为虽然旗下的中海地产已经成为唯一进入世界500强的中国地产企业,旗下的另一地产平台中建地产尚在“襁褓”之中。

  更为重要的是,中建总原董事长孙文杰曾表示,中国建筑上市后将着重发展另外一个地产品牌—中建地产,与中建系原有品牌中海地产比翼齐飞,拓展中建系房地产业务在国内的版图,但越发趋紧的地产调控并不是“地产婴儿”成长的最好年代,如果中建地产的定位依然模糊,中建系的地产版图又将如何描绘?

  作为中国最大的建筑房地产综合企业集团,中国建筑工程总公司早在2006年就进入“世界500强企业”。在中建总的地产版图中,除了拥有为其提供主要利润来源的中海地产外,仍有规模庞大的地产业务分散在全国各地。

  “长久以来,中建总的八大工程局立足于不同地域,在各自势力范围内进行房地产开发,拥有大量的地产物业和土地项目。”中金证券一位不愿具名的分析师告诉时代周报记者,“中国建筑2009年在A股上市时开始整合这些项目,需要以统一的品牌出现,因此催生了中建地产。”中建地产组建于2008年初,代表中国建筑负责经营管理除中海地产之外的房地产业务。

  据中国建筑招股说明书显示,中建地产有30家附属分公司,主要是中建八个工程局旗下的项目公司,遍布全国16个省市,正在开发的项目达50个,土地储备1054万平方米。而据中国建筑公布的2009年业绩简报显示,中建地产期内新增土地面积600万平方米,土地储备已达到1700万平方米。

  例如,中建五局早于2003年就将旗下全部房地产资源整合成立了中建信和地产有限公司,立足湖南,目前在建和即将开发的项目达10多个,开发总建筑面积超过300万平方米,总投资超过100亿元人民币;此外,中建四局在房地产的发展则开端于上世纪80年代,从企业内部职工住宅改造和开发小型楼盘起步,2007年开发的广东惠州彩虹城销售46万平方米,2008年运作的4个位于广东地区的地产项目占地面积37.41万平方米;而中建八局则在济南开发了中建文化城高档住宅区,占地23万平方米,并在青岛市CBD开发了中建紫锦广场。

  而且,地产板块对于中国建筑而言越来越举足轻重。其最新业绩报告显示,2009年房地产开发与投资业务实现营业收入383亿元,同比增长103.7%,占比由2008年的9.26%提升到14.7%。

  中国建筑还表示,力争用三至五年时间,将房屋建筑工程、基础设施建设与投资和房地产开发与投资的利润构成由2008年的4∶1∶5调整为3∶1∶6。2009年,这一比例为3∶0.8∶6.2。

  “房地产业务对公司而言举足轻重,效益贡献极大。”中国建筑一位中层员工告诉时代周报记者。

  “如果说中海地产是条龙,中建地产目前只能说是条蛇,无论是开发经验还是开发技能,两者都差距甚远。”这是在业界流传甚广的评价。

  事实上,中海地产(早已经成为中建总手中的赢利“快刀”。在业界声名显赫的中海地产在香港上市逾17年,在近期FT根据全球公司市值来进行排名的500强之中,位列第428位,且是唯一入围的中国房地产企业。中建总整体上市后,将中海地产注入。

  “中国建筑的房地产利润有60%左右来自中海地产。”中海地产一位相关人士告诉时代周报记者,“中建虽然规模大,但建筑利润很薄,远没有房地产利润丰厚。”孟庆禹也向时代周报记者证实,中国建筑房地产业的大部分利润来源于中海地产。

  仅以今年前5个月的业绩为例,中海地产实现房地产销售额约人民币193亿元,占中建前5个月房地产销售额的90.2%。此外,今年前5个月中国建筑新购土地290万平方米,目前土储4830万平方米,其中七成(3320万平方米)归属中海地产。

  显然,对于中海与中建的“龙蛇”之喻并不为过,不过,中建总却一直“望蛇成龙”。除了孙文杰曾表示中建总整体上市后重点发展中建地产,确实也有很多机会摆在中建地产面前,其中之一就是“保障房”建设。

  全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任朱凌波告诉时代周报记者:“在新一轮调控中,政府对国企有一定要求。业内在讨论,保障房应让国企来做,它们享有太多国有的资源,应该承担更多这样的公益责任。”

  孟庆禹也表示,中国建筑招股说明书中对中海和中建的定位是:“中海做中高端市场,中建做大众精品和保障型住宅。”

  不仅如此,中国建筑董秘办一位人士告诉时代周报记者:“中国建筑现在主要的精力是打造城市综合建设的运营商,一个城市的片区,甚至是一个中小型城市都由我们承建,其中含有商业地产和保障性地产。”

  4月29日,中建股份与沣渭新区签署战略合作协议,计划引进100亿元投资,用于新区开发建设,涵盖房地产开发、城中村改造、基础设施建设等多个领域。而此前,中建股份先后参与了西安曲江新区大明宫遗址公园、浐灞新区世博园等建设。

  更大的机会则是,孙文杰今年4月曾表示,78家央企退出地产业务,是中国建筑面临的又一资源整合良机。“公司手持790多亿元现金,将支持公司在行业调整中展开并购、储备土地等方面有所作为。”

  2009年中建总整体上市之后,“小弟”中建地产开始了土地狂飙。当年9月中建地产联合中海地产和中建八局,在上海制造了70.06亿元普陀长风地王后,年底,中建地产击退保利、华润、香港和记黄埔等地产巨头,以37.2亿元代价将上海新江湾城地块揽入怀中,3.24万元/平方米的楼面地价成为全国有史以来最贵的一幅宅地。一天之后,中建地产又在北京砸下了30.5亿元重金拿地,楼面地价也将近1.1万元/平方米。

  “在一线城市拿地,是因为中建地产要建一部份自己的物业,将总部迁至上海,有一部分是和中海地产的合作项目。”上述中金证券分析师表示。而新江湾地块的出让合同中,确实有必须在3个月内将公司总部迁至上海杨浦区的规定。“虽然要致力于保障房的建设,但是中建地产毕竟是企业,还是要按经济规律来做。所以它还是要有自己的商业模式,包括在一线城市拿地,以及保障房之外的市场开发,都是必须要有的板块。不然作为上市公司无法有很好的业绩。”朱凌波对此表示。

  朱凌波向时代周报记者表示,中海作为一个独立板块做得很成熟,关键要看中建地产的定位,在内部的定位和中海地产怎么区别,在市场上又如何定位,这是中建地产发展的关键。

  朱凌波说,两家公司如果要做得更大,必须进行资产整合,中海地产不仅仅要做一二线城市,涉及到二三线城市的,中低端产品双方进行资产置换,也不是什么难事。

  事实上,中建总目前对中建地产的定位并不清晰。“目前国家在保障型住房上没有具体可操作的政策,所以真正做起来,可能没有很大的余地和空间。” 中国建筑董秘办相关人士向时代周报记者承认。这意味着中建地产的保障房定位,在短时间内难以有大的发展。

  上述中金证券分析师向时代周报记者表示,未来国家可能会对保障房方面有政策扶持,但短期的进展非常有限,也是最近两年开始谈论保障型住房,这不是一蹴而就的事情。

  中国建筑董秘办人士还向记者透露,将于7月初召开公司董事会,将对下一步地产业务的发展方向作出研讨。

  招商证券投资银行董事总经理温天纳向时代周报记者表示:“一个集团拥有两家上市地产公司,是较少的情况。若子公司存在‘争奶’的情况,则要小心处理。尤其在当前国家调控房地产市场,那么为了生存与发展,究竟母公司给予哪家比较多支持,都是需要留意的。”

  更为重要的是,朱凌波认为:“中海地产已经发展得比较成熟,中建地产的产品模式,包括市场的品牌还没有特别清晰地表现出来。”

  朱凌波说:“中建地产的底子很弱,上市之后对它来说有两大变化,第一是把各个层面上的项目整合在一起,以中建地产的品牌发展,这是自下而上的;另一个层面,上市后集团公司资金实力明显改善,可以专注发展土地储备,有一个自上而下的投资过程。”

  然而,“把各个层面上的项目整合在一起”非常难。孟庆禹向时代周报记者承认:“中建地产的业务分布在各二级集团里,因为二级集团有很多的专业板块,我们不可能从二级集团中全拿出来。”

  无疑,中建地产如何准确定位自己、如何避免与同门兄弟中海的竞争、如何有效整合旗下分散的地产业务等,都是中建系不得不面对的难题。